Le compromis de vente: Comment bien le faire ?

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est l’un des deux types d’ avant-contrat possibles pour vendre votre bien. L’autre forme d’avant-contrat est la promesse de vente. La promesse de vente ou le compromis de vente précède l’acte de vente définitif.

A savoir : La promesse de vente n’engage que le vendeur vis-à-vis de l’acquéreur, le compromis de vente engage aussi bien les deux parties.

Compromis de vente : “une promesse synallagmatique de vente”

C’est un contrat formel dans lequel l’ acheteur et le vendeur s’engagent définitivement à acheter pour l’un et à vendre pour l’autre – un bien à un prix fixé par les deux parties.

Le compromis de vente lance la vente : ensuite, le vendeur et l’acheteur bénéficient d’environ 3 mois pour préparer la signature de l’acte de vente définitif.

Quels sont les formalités d’un compromis de vente ?

Signature : devant le notaire ou bien sous seing privé

Le compromis de vente, comme la promesse de vente, peut être signé au choix : Sous seing privé : Entre l’acheteur et le vendeur seulement ou bien en présence d’un agent immobilier

Chez le notaire : – Généralement celui du vendeur

Présence possible et conseillée du notaire de l’acheteur

Le compromis de vente est signé en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires. Il y a également un exemplaire pour l’envoi du recommandé à l’acquéreur et qui marque officiellement le début du délai de rétractation.

Un dépôt de garantie d’environ 10 % du prix de vente

Lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie afin de réserver le bien.

Son montant va en général de 5 à 10 % maximum du prix de vente du bien :

  • Signature sous seing privé : le chèque est signé à l’ordre du notaire qui se chargera de l’ acte définitif de vente.  Il est remis au notaire uniquement à la fin du délai de rétractation.
  • Signature devant le notaire : le chèque est signé à l’ ordre du notaire, il est immédiatement encaissé par le notaire et déposé sur un compte séquestre, il ne sera touché qu’au moment de l’acte définitif de vente.

Un délai de rétractation de 10 jours

Avec le compromis de vente, le délai de rétractation est de 10 jours depuis la loi Macron à compter de la réception en recommandé avec accusé de réception du compromis de vente signé par le vendeur : Chaque acheteur (dans le cas de l’achat à 2) doit envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception :

  • Au vendeur.
  • Au notaire si la signature a eu lieu devant lui.

Différents cas de rétractation :

  • Pas de rétractation dans les 10 jours : la vente se poursuit normalement.
  • Rétractation dans les 10 jours : l’acheteur récupère son éventuel dépôt de garantie.
  • Rétractation au-delà des 10 jours : Le vendeur peut obliger l’acheteur à la vente en ayant recours à la justice. Il est en droit de lui réclamer des dommages et intérêts.

Le contenu du compromis de vente

Le compromis de vente doit mentionner en détail tout ce qui apparaîtra dans l’ acte définitif de vente :

  • La description précise du bien et de son contenu.
  • Un inventaire des équipements qui restent dans le logement et que l’acquéreur récupère (pour ne pas payer de frais de notaire dessus).
  • Les clauses obligatoires et spécifiques (clauses suspensives…).
  • La date de disponibilité du bien.
  • Les diagnostics immobiliers fournis par le vendeur.

Vous êtes parvenu à un accord pour acheter le bien immobilier de vos rêves, ou au contraire pour vendre votre bien immobilier, et vous vous apprêtez à signer un compromis de vente. L’euphorie du moment peut toutefois vous conduire à manquer de vigilance pour certains détails, qui risquent ensuite d’avoir des conséquences sur la signature de la vente définitive , surtout si vous décidez de ne pas recourir à un notaire. Voici donc les principales erreurs à éviter lors de la signature de votre compromis de vente :

1. Négliger les règles de forme du compromis de vente

La signature d’un compromis de vente est soumise à certaines formalités obligatoires, prévues par la loi. Cette promesse de vente a pour but de préparer la vente et doit donc comporter certaines mentions indispensables à la conclusion de la vente : identité des parties, adresse et caractéristiques du bien (équipements, annexes, hypothèques ou servitudes grevant le bien…), date prévue de la vente et prix de vente.

copropriété, il existe davantage de formalités à respecter : depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 , de nombreux documents devront être annexés au compromis de vente pour informer l’acquéreur sur l’organisation de l’immeuble, sur l’état de l’immeuble, et sur la situation financière de la copropriété et du vendeur.

Il est essentiel de vérifier que tous ces documents ont bien été remis à l’acquéreur, puisque celui-ci bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, qui ne commencera qu’à courir qu’à partir du jour où il aura reçu ces documents s’ils lui sont transmis après la signature du compromis de vente.

2. Faire l’impasse sur certains diagnostics techniques

La loi impose que soient annexés au compromis de vente un certain nombre de diagnostics techniques obligatoires, qui ont pour but de permettre à l’acheteur d’acquérir en connaissance de cause, mais aussi de protéger le vendeur au titre de sa garantie des vices cachés.

Il faudra donc impérativement joindre au compromis de vente un dossier de diagnostic technique qui devra comprendre les éléments suivants, selon la date de construction l’immeuble, son lieu de situation et sa destination (local d’habitation, commercial ou mixte) :

  • Le constat de risques d’exposition au plomb.
  • L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits comportant de l’ amiante.
  • L’état relatif à la présence de termites.
  • L’état de l’installation antérieur de gaz.
  • Le diagnostic de performance énergétique.
  • L’état de l’installation de l’électricité.
  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
  • Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.
  • L’information sur l’existence d’un risque de présence de mérules.

3. Signer un compromis de vente sans notaire

Le recours à un professionnel du droit, et notamment à un notaire spécialiste du droit de l’immobilier, est cependant vivement conseillé, a fortiori depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a ajouté plusieurs mentions et documents obligatoires devant être annexés au compromis.

Le compromis de vente est une étape essentielle dans la conclusion de la vente , que l’acte définitif de vente conclu ultérieurement devant notaire ne viendra que confirmer, et mérite une attention particulière et éclairée. L’intervention d’un professionnel ne sera donc pas de trop et vous évitera de commettre des erreurs pouvant fragiliser la vente : l’omission de la transmission de certaines pièces à l’acheteur aura par exemple pour conséquence de retarder le départ du délai de rétractation de celui-ci.

4. Ne pas être précis sur les modalités de financement du bien

Il est important de préciser clairement les modalités de financement du bien. En effet, le particulier achetant un bien d’habitation devra nécessairement préciser dans le compromis de vente s’il entend ou non recourir à un crédit. S’il mentionne qu’il va demander un crédit, l’obtention de ce crédit deviendra une condition de réalisation de la vente, c’est ce que l’on appelle « une condition suspensive » : si le prêt lui est refusé, le compromis de vente sera caduc et la vente n’aura pas lieu, sans qu’aucune indemnité ne soit due par l’acquéreur.

Toutefois, il est important de prévoir précisément le type de financement recherché, notamment le taux du prêt et sa durée. En effet cela montre la bonne volonté de l’acheteur à vouloir se procurer le bien en question.

5. Omettre de demander un acompte

Si l’acompte n’est pas obligatoire, il est recommandé de demander à l’acquéreur de verser dès la signature du compromis de vente une somme, représentant généralement 5 à 10 % du prix de vente, qui sera ensuite déduite du prix de vente total. Le versement d’un acompte avant la vente permet ainsi au vendeur de s’assurer une certaine sécurité et de dissuader l’acquéreur de se désister, voire de conserver une indemnité en cas de désistement abusif.

6. Verser l’acompte directement au vendeur

Si un acompte est demandé à l’acquéreur, celui-ci doit le verser au notaire, non au vendeur. Le notaire le consignera et ne le remettra au vendeur qu’après la signature de l’acte de vente . En effet, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente pendant lequel il peut renoncer à la vente sans motif et sans payer d’indemnité : s’il exerce son droit de rétractation dans les délais, cet acompte lui sera alors reversé.

Cependant, il sera versé à titre d ’indemnité au vendeur si l’acquéreur renonce à la vente après l’expiration de son délai de rétractation et sans motif prévu par les conditions suspensives.

Le compromis de vente ne doit plus avoir de secret pour vous ! Entourez-vous de professionnels qui sauront vous guider, vous assister dans votre démarche.

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