Comment faire son plan de financement ?

La réussite d’un projet immobilier passe toujours par la construction d’un solide plan de financement. De l’apport personnel à l’offre de prêt en passant par le taux d’intérêt, les financements aidés, les garanties et les assurances, nous avons balisé pour vous le parcours de l’emprunteur. Des taux d’intérêt historiquement bas et des crédits de plus en plus diversifiés : jamais les conditions financières n’ont été aussi favorables pour acheter. Afin de pouvoir profiter pleinement de cette situation favorable, mieux vaut se poser les bonnes questions et effectuer les bonnes démarches. En d’autres termes, la mise en place d’un bon plan de financement commence par l’élaboration d’une stratégie gagnante.

En effet, entre le moment où l’on déniche l’ appartement de ses rêves ou que l’on décide de faire construire sa maison et celui où l’on devient propriétaire, il aura fallu financer son projet immobilier.

Les objectifs de l’emprunteur : Votre première priorité doit être d’obtenir un bon taux d’intérêt. Pour y parvenir, vous devez monter un solide dossier, en commençant par injecter le maximum d’apport personnel dans l’opération. Ensuite, vous calculerez le montant de votre emprunt et vous mettrez les banques en concurrence pour choisir la meilleure offre. Vous pouvez également faire appel à un courtier en prêt immobilier qui pourra utiliser son réseau pour pouvoir vous proposer le meilleur taux, la meilleure offre.

A savoir : Un bon plan de financement repose également sur des remboursements adaptés à votre situation, des frais annexes modérés, voire supprimés, et surtout une grande souplesse de fonctionnement.

Votre objectif est donc de bâtir un crédit sur mesure et évolutif. Voici 6 étapes pour élaborer un plan de financement sans faille :

1. Calculez le montant de votre apport

Plusieurs possibilités sont à prévoir, en effet celle où vous possédez les fonds nécessaires pour vous permettre d’ acheter votre bien au comptant. Autrement vous devrez comme c’est le cas la plupart du temps souscrire un crédit immobilier auprès d’une banque. Mais qui dit prêt immobilier dit également apport personnel.

Il est bien vrai qu’aucun texte n’exige la constitution d’un apport en cas d’achat immobilier financé par un emprunt, la totalité des banques en a tout de même fait un passage incontournable. Et pour cause, l’apport représentant le plus souvent 10 % minimum du prix du bien immobilier , la hausse des prix de l’immobilier s’est fatalement accompagnée d’une augmentation de son montant.

A savoir : Certains financements aidés, comme le prêt à taux 0 % , sont considérés comme un apport personnel par les établissements financiers.

2. Comment constituer votre apport ?

Plusieurs possibilités s’offrent à vous :

  • Puiser dans l’épargne que vous vous serez constituée (assurance-vie, produits d’épargne divers, etc.).
  • Débloquer par anticipation votre plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) ou votre plan d’épargne entreprise (PEE).
  • Utiliser une partie du produit de la vente de votre ancien logement (en cas d’achat-revente) ou de tout autre bien immobilier.

Faire appel à la solidarité des membres de votre famille (prêts sans intérêts, donations, etc.).

A savoir : Il ne faut pas sous-estimer l’importance de l’apport personnel, car plus un apport personnel sera important, moins vous aurez à emprunter et moins votre financement sera coûteux.

3. Évaluez votre capacité d’emprunt

Comme le rappelle la loi, « un crédit vous engage et doit être remboursé ». Un crédit immobilier ne doit donc pas être contracté à la légère. Et pour cause, qui dit crédit immobilier dit aussi mensualités à rembourser tous les mois (en incluant le paiement des intérêts et de l’assurance décès-invalidité) pendant plusieurs années. Si vous empruntez afin de financer votre achat immobilier, l’usage veut que la somme de vos mensualités n’excède pas 1/3 (plus précisément 33 %) de vos revenus mensuels. De sorte que votre « reste à vivre » vous permettre de continuer à faire face à vos dépenses quotidiennes. En clair, il doit vous rester de quoi payer vos charges telles que :

  • Votre nourriture
  • Vos vêtements
  • Le carburant pour votre voiture
  • Vos impôts
  • Vos mensualités d’assurance
  • Vos loisirs
  • Vos vacances
  • Les frais de scolarité de vos enfants
  • Vos futures charges de propriétaire (taxes foncières, charges de copropriété)
  • Les mensualités de votre futur prêt immobilier
  • Les mensualités de vos autres prêts (en cours ou à venir).

4. Déterminez le coût total de l’achat de votre bien immobilier

Une fois déduits de votre capacité d’emprunt certains frais (droits d’enregistrement, frais de dossier, frais d’hypothèque, frais de déménagement, travaux éventuels…), vous aurez une idée de l’enveloppe globale à votre disposition afin de pouvoir vous offrir cet appartement ou cette maison dont vous rêvez depuis tant d’années.

A savoir Les pièces à fournir lors de la constitution d’un dossier de financement sont les suivantes :

Pièces d’identité (de chaque emprunteur), livret de famille (pour un couple), attestation sur l’honneur (pour des concubins), justificatif de domicile, bail de location avec quittances de loyer, 2 derniers avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaires et bulletin de salaire du mois de décembre de l’année précédente, dernier bilan et compte de résultat (pour les artisans, commerçants et professions libérales), relevés de compte des 3 derniers mois, justificatifs des crédits immobiliers et/ou personnels en cours,), justificatifs de l’apport personnel.

5. Comparez les offres de prêt immobilier

Une fois le compromis de vente signé, il ne vous reste plus qu’à trouver la banque qui vous proposera l’ offre de prêt la mieux adaptée à votre projet immobilier. Il est arrivé le moment pour vous d’être stratège et de comparer ! Mais au-delà du taux, ce sont les caractéristiques de chaque contrat de prêt (et accessoirement de chaque banque) qu’il vous faudra alors étudier avec la plus grande attention :

Quel est le TEG (« Taux Effectif Global ») du crédit que l’on vous propose ? Quel est le coût total ? Le taux est-il fixe ou révisable ? À combien s’élèvent les frais de dossier ? Est-il possible d’augmenter ou de diminuer le montant des remboursements mensuels ? Et sous quelles conditions ? Ou de reporter des échéances ? Et que se passe-t-il en cas de remboursement anticipé ?

Sachez toutefois que de leurs côté, les banques que vous solliciterez ne manqueront pas d’étudier votre parcours, votre profil, vos comptes bancaires, le montant de votre épargne (ou votre absence d’épargne…), votre ancienneté professionnelle, etc. Enfin, si vous êtes un primo-accédant, il se peut que toutes ces démarches ne vous soient pas familières…Vous ne savez pas par où commencer ? N’hésitez pas à faire appel à un courtier qui vous guidera dans la constitution de votre projet immobilier.

6. Que se passe-t-il, une fois l’offre de prêt acceptée ?

Une fois votre dossier de financement immobilier monté puis accepté par une banque, celle-ci vous adressera une offre de prêt. Vous disposerez alors d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours avant de retourner ce document (signé et daté) à votre banque.

La banque procèdera alors à un virement auprès du notaire en date du jour de la signature de l’acte de vente définitif. Sauf en cas d’acquisition d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). En effet, le règlement aurait alors lieu sur appel de fonds du promoteur en fonction de l’avancement de travaux et s’effectuera par déblocages successifs.

Pour finir, un mois après la signature de l’acte de vente, vous devrez rembourser votre première mensualité en tant que propriétaire !

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