Les 10 conseils pour trouver son futur bien immobilier

Vous rêvez de posséder votre résidence principale ? De vous installer dans un logement bien à vous ? La période actuelle est propice à vos souhaits, en effet pour trouver un bien immobilier en raison des taux relativement bas, les professionnels s’attendent à ce que les taux baissent encore pour les mois à venir.

Depuis le mois de janvier 2016, l’évolution des taux des crédits immobiliers accordés par les banques n’ont cessé de descendre. Si les taux des crédits de 15 ans et 20 ans étaient respectivement en moyenne de 2,05 % et 2,20 % en Janvier, ils ne sont plus que de 2,00 % et 2,10 % en mai 2016. Les crédits de 25 ans vont baisser de 2,20 % à 2,05 % en avril pour stagner jusqu’en au mois de juin 2016.

L’achat immobilier représente bien souvent le projet de toute une vie. En effet il n’est jamais simple de se lancer pour la première fois dans l’achat d’un appartement ou d’une maison. Quelles sont les bonnes questions à se poser pour réussir son premier achat ? Quelle est la démarche à suivre ? Quels sont les chausse-trapes à éviter ? Il est important de prêter attention à chaque détail, ainsi de procéder étape par étape. Découvrez nos recommandations pour réussir votre première acquisition immobilière

Se préparer

Une étape très importante qui vous permettra d’économiser de nombreuses heures de recherches inutiles voir même des visites de logements non adaptées. Prenez un moment pour lister les critères du bien que vous recherchez.

Ensuite définissez votre budget en évaluant votre apport personnel puis estimez votre capacité d’emprunt. Vous avez la possibilité de 􀀁 Télécharger le guide gratuit faire appel à une banque ou à un courtier qui procéderont à une première estimation et vous aideront à bénéficier du taux le plus intéressant. Vous recourrez à leurs services une fois que vous aurez sélectionné votre bien pour finaliser l’emprunt nécessaire à l’achat.

Pour déterminer le montant de votre budget, on vous recommande de vous informer sur l’existence des différentes aides auxquelles vous pouvez potentiellement avoir droit en tant que primo-accédant :

Le PTZ
Le prêt action logement
Une TVA réduite
Les aides des collectivités locales
Il s’agit d’un prêt à taux zéro réservés aux primo-accédants, sous conditions de ressources, qui achètent un logement neuf, un logement HLM ou un logement nécessitant d’importantes rénovations (à hauteur de 25% du coût total de l’opération). Il intervient en complément (jusqu’à 40%) d’un prêt principal et peut servir d’apport personnel lors de la constitution d’un dossier de prêt.
Le 1 % logement, il est réservé aux salariés des entreprises du secteur privé adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Il peut permettre de financer à des taux d’intérêt réduits jusqu’à 30% du montant de l’opération avec un plafond de 25 000€.
Dans les zones en rénovation urbaine ANRU, les primo-accédants peuvent bénéficier d’une TVA réduite pour l’achat d’un logement neuf.
Régions, départements ou encore communes peuvent soutenir les premiers achats. Les critères d’attribution dépendent des ressources du ménage et de la qualité énergétique du logement. Chaque entité territoriale fixe ses modalités de prêt.

Le calcul du budget doit également prévoir les frais annexes :

En plus du prix du logement, vous allez devoir régler des frais supplémentaires. Parfois ces surcoûts ne sont pas toujours prévu par les primo-accédants. Afin d’éviter les mauvaises surprises, prenez l’initiative de vous renseigner sur chacune des charges suivantes :

  • Les frais d’acquisition : frais de mutation dits « de notaire », qui ont d’ailleurs augmenté en 2015/2016, mais aussi frais d’agence immobilière, de dossier et de garantie pour le financement…
  • Les frais d’usage indispensables à connaître avant de se lancer dans un achat : les taxes foncière et d’habitation, les charges de copropriété ou encore d’entretien/rénovation du logement.

Un achat immobilier se concrétise de manière progressive, il faut du temps. Dans cette optique vaut mieux être prêt au moment de prendre votre décision pour ne pas voir partir le bien qui vous intéresse dans les mains d’un autre acquéreur.

Définir ses critères de recherche

En ayant pris connaissance de votre budget maximum au préalable. Faîtes place à la quête de votre future demeure. Mais avant toute chose, il est important de définir vos exigences telles que :

  • La situation géographique (distance au lieu de travail, des commerces, des écoles, des transports…)
  • Le nombre de pièces, la surface minimale recherchée L’étage la vue (fenêtres sur rue, sur cour, sur jardin…)
  • L’absence ou la distance du vis-à-vis (moins de 20 mètres, 20 à 50 mètres ou plus de 50 mètres)
  • L’exposition

Notez ce qui est essentiel mais aussi rédhibitoire pour vous, quitte à revenir sur cette liste dans le futur.

Penser aux travaux

Une question qu’il faut se poser : Êtes-vous prêt à vous lancer dans des travaux ? On note que d’une manière générale un bien ancien avec travaux est moins cher qu’un bien rénové ou neuf. Ainsi vous pourrez donc peut-être réaliser une bonne affaire. Les biens à rénover offre une plus grande marge de manoeuvre au moment de la négociation du prix de vente. Enfin pensez à vérifier que la valeur des travaux à réaliser ne vous entraînent pas dans un gouffre financier. Mieux vaut venir accompagné d’un spécialiste du bâtiment ou d’un architecte. N’hésitez pas à faire appel à une voir plusieurs entreprises pour vous conseiller et établir des devis.

Quelques exemples de travaux à entreprendre pour un achat immobilier :

  • Les mises aux normes électriques : beaucoup d’appartements datés des années 50 nécessitent une remise aux normes de l’installation électrique. Selon les professionnels interrogés, il vous en coûtera environ 100 euros le mètre carré pour une réinstallation complète : désinstallation, câblage, mise en terre, changement de compteur, de disjoncteur…
  • Pose d’un double-vitrage : dans les immeubles anciens, les fenêtres sont l’une des sources principales de la perdition de chaleur. Pour s’isoler et faire des économies de chauffage, les acheteurs n’auront d’autres choix que d’installer du double vitrage. Là encore, la facture peut vite grimper (comptez entre 500 et 800 euros le mètre carré pour des fenêtres en PVC).
  • Travaux sur les parties communes : au moment de la visite, exigez de votre vendeur le dernier procès-verbal de l’Assemblée générale. Ravalement de façade, rénovation de la cage d’escalier, remise aux normes de l’ascenseur… les travaux votés (mais pas encore payés) sont autant d’éléments que vous pourrez mettre en avant lors de la négociation. En insistant auprès d’un vendeur pressé, vous pourrez parfois obtenir une remise équivalente à près de 50% des coûts des travaux prévus.

Sachez que si le bien est vendu par le biais d’un agent immobilier, celui-ci est a priori en mesure de chiffrer le coût des travaux à prévoir. Méfiance tout de même de nombreux professionnels seront aussi tentés d’en sous-estimer le montant. Pour réaliser votre propre estimation, exigez les diagnostics obligatoires avant même la signature du compromis de vente, date limite pour vous les fournir. Certes, ces points de contrôles ne sont pas suffisants, mais ils vous donneront une indication sur l’état réel du bien, au-delà même de ce que vous aurez pu constater lors de la visite.

S’adresser à des professionnels 

Pour acheter dans les meilleures conditions, faites-vous une idée précise du marché. Pour cela les agences immobilières sont là pour vous guider et vous donner des conseils. Laissez-leur un dossier avec vos exigences. Ces professionnels peuvent vous aider à trouver le bien de vos rêves. En effet, ils vous contacteront à chaque fois qu’ils disposeront d’un bien qui correspond à vos attentes et à votre budget.

Quelques pièges à éviter :

  • La désignation non-conforme: dans votre promesse d’achat, assurez-vous de demander un certificat de localisation à jour qui décrit précisément les limites de la propriété. Si ce relevé n’est pas l’exact reproduction de la réalité actuelle, par exemple, si l’agrandissement d’un balcon, ou l’ajout d’une piscine n’y figure pas, ce certificat ne sera pas accepté par la banque. Soyez très clair et ferme sur ces conditions.
  • Le manquements au contrat : si un vendeur ne se conforme pas à la lettre le contrat en négligeant de faire les réparations qu’il a promis de faire, ou en changeant l’esprit du contrat d’une manière ou d’une autre, cela peut entraîner le report de la signature. Entendez-vous à l’avance sur une somme à titre de dédommagement si, par exemple, les réparations ne sont pas faites comme prévues. Faites la liste des points sur lesquels vous vous êtes entendus et faites un suivi minutieux du déroulement de chacune des étapes.
  • Coûts cachés: assurez-vous d’avoir identifié et découvert tous les frais qui découlent de la vente suffisamment longtemps à l’avance. Quand une transaction se conclut, on voit parfois «apparaître» des frais inattendus après que la somme totale a été établie : quittances, cotisations… Demandez au vendeur de vous indiquer par écrit la totalité des frais et charges qui vous incomberont.

Multiplier les visites

Vous savez ce que voulez et surtout ce que vous ne voulez pas. Il est maintenant temps d’entamer vos recherches. Lisez les petites annonces mais ne négligez pas non plus le bouche-à-oreille. Surtout, dès que vous repérez un bien qui pourrait correspondre à vos critères, demandez à le visiter. Cela vous donnera un ordre d’idée de ce que vous pourrez trouver sur le marché en fonction de votre budget. Vous pourrez ainsi comparer les logements entre eux et affiner vos prétentions.

Exemple de points à vérifier lors d’une visite :

  • Le plafond, les murs, les fenêtres
  • L’exposition, la clarté
  • Le type d’assainissement d’une maison (dispositif individuel ou raccordement au tout à l’égout, s’interroger sur son état d’entretien)
  • Le règlement du lotissement : Ce cahier des charges définit les obligations réciproques de chaque propriétaire (ainsi en est-il des activités autorisées, de la répartition des charges communes, etc.) Ce document doit en revanche être joint à toute promesse ou acte de vente d’un lot.

Décrypter les annonces

Ne vous laissez pas impressionner par de belles photos et des descriptifs au contenu élogieux des annonces. Intéressez-vous plutôt aux non-dits et aux photos manquantes.

Voici une liste des abréviations les plus fréquentes ainsi que leurs significations :

  • ASC. : cela signifie que l’immeuble est équipé d’un ascenseur.
  • BALC. : l’appartement est équipé d’un balcon, dont la surface ne rentre pas en compte dans la totalité de la superficie de l’appartement.
  • CC : charges comprises. Cela correspond aux charges locatives qui s’ajoutent au montant du loyer. – Cuisine équipée : elle comprend au moins un réfrigérateur et des plaques de cuisson.
  • DIG : l’immeuble est équipé d’un digicode.
  • F1 / F2 : même signification que T1 ou T2. Cela indique le nombre de pièces qu’offre le logement sans compter la salle de bains et la cuisine.
  • Frais : si vous passez par une agence, il vous sera demander de payer une somme souvent équivalente à un mois de loyer pour leur prestation.
  • Meublé : l’appartement que l’on vous propose est déjà tout équipé ou tout du moins suffisamment pour que vous puissiez vous y installer directement.
  • SDB : cette mention indique que l’appartement est équipé d’une salle de bain avec une baignoire.
  • SDE : cela signifie salle d’eau équipé d’une douche.
  • TBE : le logement est en très bon état.

Négocier le prix du bien immobilier

Dans un premier temps avant de vous lancer, vous devez savoir si le prix du bien est négociable. Il y a certains signes qui ne trompent pas :

  • Si le bien est surcoté.
  • Si le bien est mis en vente depuis longtemps ou qu’il présente des défauts (manque de luminosité, besoin de travaux de rénovation, isolé, etc.).

Lors de la visite du bien il est essentiel de faire parler le vendeur, il peut vous apporter de précieux renseignements sur les conditions de vente du bien.

Une fois que vous êtes certain que vous pouvez négocier, fixez vous un objectif chiffré, avoir ce prix plancher vous rendra plus ferme lors de la négociation. Pour le fixer, appuyez-vous sur la valeur actuelle du logement et sur votre budget, ou plan de financement. Ce dernier peut être réalisé avec l’aide de votre banquier.

Ensuite vous devez dresser la liste des arguments qui pourraient faire baisser le prix du bien que vous visez. Pensez à imprimer les documents qui attestent de vos arguments. Par exemple : la carte des prix au mètre carré dans le quartier, les annonces de bien similaires (mais moins chers) que vous avez repérées, des devis pour les travaux nécessaires. Ceci pourra fortement contribuer à montrer que votre demande est construite et sérieuse.

Mieux que la liste des arguments qui vous permettent de demander un rabais, montrer les efforts que vous êtes prêt à fournir pour arranger votre vendeur. Il est pressé de vendre ? Faites-lui savoir que vous êtes prêt à signer sur-le-champ, ou à essayer de raccourcir les délais chez le notaire par exemple. Une fois tous ces éléments réunis il ne vous reste plus qu’à passer à l’action, faîtes preuves de créativité pour bien négocier.

Faire une offre d’achat

Vous souhaitez confirmer votre volonté d’acheter un bien à un prix donné ? Vous pouvez alors faire une « offre d’achat », sous la forme d’un accord verbal, ou bien écrit. Dans tous les cas, faîtes preuve de prudence !

A savoir que l’offre d’achat n’est pas une formalité obligatoire. Elle peut toutefois être rédigée par l’acheteur qui est désireux d’accélérer la conclusion des négociations, ou bien être demandée par des agences immobilières afin de confirmer vos intentions auprès de leur vendeur.

Dans tous les cas, ne signez pas sans avoir consulté un professionnel de l’immobilier au préalable, notamment pour vous assurer que l’offre contient toutes les clauses vous protégeant.

L’offre d’achat doit contenir certaines informations et conditions suspensives telles que :

  • Le prix d’achat La durée de validité de l’offre (le plus souvent de 5 à 10 jours), autrement dit le temps accordé au vendeur pour accepter ou refuser l’offre.
  • Les modalités de réponse du vendeur (via lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier).
  • Les conditions sous lesquelles l’acheteur peut se rétracter (avant 7 jours).
  • Le moyen de financement (un prêt, un apport personnel).
  • La mention indiquant que la vente ne deviendra définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat.
  • La mention selon laquelle l’offre d’achat sera annulée si elle n’a pas été acceptée par le vendeur dans les délais indiqués.

Signer un compromis de vente

Qu’est-ce qu’on appelle un compromis de vente ? Un « avant-contrat », une promesse faite par le vendeur de vendre son bien à l’acheteur, et une promesse faite par l’acheteur d’acheter son bien au vendeur. La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente, et les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.

L’achat ou la vente d’un logement passe toujours par la signature d’un compromis qui fixe l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente. Par la suite, le notaire s’occupe des nombreuses formalités préalables à la signature de l’acte de vente. Enfin, environ 3 mois après avoir signé le compromis, l’acheteur et le vendeur se retrouvent pour signer l’acte de vente définitif chez le notaire.

Optimiser son financement

La dernière règle à respecter pour réussir votre achat est d’optimiser le financement de votre bien. Si vous n’y prêtez pas attention, le coût de votre financement peut être plus élevé que le prix d’achat de votre logement ! voici quelques astuces pour y parvenir :

  • Négocier les frais de dossier: en général, une banque facture des frais de dossiers sauf si vous passez par un courtier. Ces frais représentent généralement 1% du capital emprunté. Mais il ne faut pas hésiter à les négocier.
  • Demander la modularité des remboursements : la modularité permet d’augmenter ou de diminuer les mensualités du prêt. Mécaniquement, la durée d’emprunt diminue ou augmente. Dans le premier cas, le coût du prêt s’en trouve réduit car la durée de remboursement est moins longue (il y a donc moins d’intérêt d’emprunt et de mensualités d’assurance à payer). Dans le second cas, cette option peut aider un ménage en cas de survenance d’une période économique plus délicate. De plus en plus de banques proposent cette possibilité d’emblée. Si ce n’est pas le cas, il ne faut pas hésiter à la demander.
  • Négocier les pénalités de remboursement anticipé : en cas de revente du logement avant le terme du prêt, vous vous exposez à des pénalités de remboursement anticipé. En règle générale elles représentent 3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts. Seulement avec une bonne négociation, il est possible de les réduire voire de les annuler en cas de revente d’un bien pour l’achat d’un autre. En revanche, le banquier, à son tour, précisera dans le contrat, que les pénalités seront dues si le crédit immobilier part à la concurrence

Conclusion

L’immobilier a beau être un secteur complexe, si vous savez vous entourer de professionnels confirmés, vous devriez parfaitement mener à bien votre projet pour trouver un bien immobilier soyez confiant !

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