Le guide complet de l’achat en VEFA

Découvrez comment acheter en Vefa, les avantages et les démarches à entreprendre pour ce type d’achat immobilier. Retrouvez les étapes nécessaires pour effectuer un achat en VEFA ainsi réussir votre investissement immobilier.

Qu’est-ce que l’achat en VEFA ?

La Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement) ou encore appelée Vente sur plan est un contrat d’acquisition d’un bien immobilier à construire. Lors de la signature d’un achat en VEFA, la construction du logement n’a généralement pas été initiée. La transaction se fait sur la base d’un engagement du promoteur vers l’acheteur sur la fiabilité des plans vendus et le délai de livraison. Sous conditions, vous avez parfois la possibilité d’effectuer des modifications avant la construction pour profiter d’un intérieur à votre goût.

On identifie le principal avantage d’un achat en VEFA: Faire des économies sur l’achat d’un logement et sur les frais de notaire.

1. Les frais de notaires

En effet, lors de l’achat en VEFA, les frais de notaire sont beaucoup moins élevés que dans l’ancien car les logements neufs soumis à la TVA bénéficient d’une taxe de publicité foncière beaucoup moins élevée qu’un logement ancien.

Seulement depuis le 1er janvier 2013, si un acquéreur en VEFA souhaite revendre son logement dans les 5 ans suivant son achèvement, l’achat de ce bien ne sera pas considéré comme un achat en VEFA et donc le nouvel acquéreur devra s’acquitter des frais de notaire valables pour les logements anciens.

Prévoir les frais de notaire

Les frais de notaire sont en majeur partie des taxes que vous devez payer au Trésor Public et aux collectivités locales. Entrent également en compte les taxes de publicité foncières et les frais d’hypothèque. De manière générale, le montant des frais de notaire s’élèvent de 2% à 3% du prix d’achat.

A savoir que les frais sont beaucoup moins élevés que pour l’achat d’un logement ancien (3 à 4 points de différence) ; acheter dans le neuf est un bon choix avec un excellent rapport qualité prix.

Qui paye les frais de notaire ?

C’est à l’acheteur de régler les frais de notaire et non au promoteur. Cette dépense doit être faite le jour de la signature de l’acte définitif de vente en VEFA. Ainsi, le notaire doit présenter à l’acheteur le montant des frais, des taxes et des émoluments. Même si l’acheteur ne verse qu’une partie du prix de son logement, il devra payer en intégralité les frais de notaire ce jour-ci.

2. Le contrat de réservation

cette table est réservéD’un point de vue légal, le contrat de réservation n’est pas obligatoire mais reste systématique dans les faits. En le signant, le promoteur s’engage à réserver le logement. Il doit contenir les éléments suivants :

  • Description du logement : surface habitable en m2, nombre de pièces, situation du logement dans l’immeuble.
  • Description du programme : Nature et qualité des matériaux, technique de construction, équipement, isolation…
  • Prix de vente et clauses de révisions si souhaitées.
  • Date de conclusion du contrat définitif et délai d’achèvement de l’immeuble.
  • La liste des équipements collectifs.

Vous devez verser un dépôt de garantie en échange de la réservation de votre logement et vous disposez d’un délai de sept jours pour vous rétracter à partir de la réception du contrat.

Nb : La loi permet au promoteur de fixer dans le contrat de réservation un prix de vente ferme et définitif ou un prix de vente prévisionnel. Dans ce dernier cas, le prix ne pourra toutefois être majoré au maximum que de 5 % lors de la signature du contrat de vente définitif. Si le contrat contient une clause de révision du prix prévisionnel, celui-ci ne peut varier qu’en fonction de la variation de l’indice du bâtiment BT 01.

3. Le contrat de vente définitif

Lorsque l’opération de construction est bien avancée et que le promoteur a signé un certain nombre de réservations, vous êtes convié chez le notaire pour signer le contrat d’acquisition à proprement parler . Le contrat vous est remis au moins un mois avant la date de signature, ce délai légal de réflexion vous permet de faire part au notaire de vos remarques éventuelles.

Ensuite, vous signez un contrat de vente définit. Il doit faire figurer :

  • Description détaillée du logement.
  • Prix et les modalités de paiement.
  • Délai de livraison.
  • Nom de l’organisme bancaire qui garantit l’achèvement ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur.

Le paiement du prix de votre logement se fait en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement des travaux . Cet échelonnement du paiement est fixé par la loi (% fixés aux différentes étapes de la construction).

Le premier versement ne peut intervenir qu’à la signature du contrat de vente . A l’exception du dépôt de garantie dont le versement peut être demandé au moment de la signature du contrat de réservation en contrepartie de la réservation du logement. Son montant étant fonction de l’avancement des travaux à cette date. Si votre projet est financé par un prêt immobilier, les déblocages successifs interviennent sur présentation d’une attestation du promoteur, de l’architecte en charge du suivi des travaux ou, dans certains cas, du notaire.

Comme vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction , vous devez souscrire une assurance multirisque habitation généralement dès la pose de la toiture.

De cette manière vous protéger du risque éventuel d’arrêt du chantier avant complet achèvement, la loi oblige le promoteur à vous fournir une des garanties suivantes :

une garantie d’achèvement de l’immeuble fournie par un organisme d’assurance ou par un établissement bancaire (garantie extrinsèque) sauf si le promoteur assure lui-même l’opération sur ses fonds propres (garantie intrinsèque)

Nb : Possibilité de fournir une garantie intrinsèque est supprimée pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2015 ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement.

Important : La garantie d’achèvement doit être distinguée des trois autres garanties dont bénéficie l’acquéreur une fois les travaux achevés : garantie de parfait achèvement ; garantie biennale ; garantie décennale .

4. Le paiement

Un échelonnement très strict est prévu au fur et à mesure des travaux lors de l’achat en VEFA :

  • 35 % à l’achèvement des fondations.
  • 70% à la mise hors d’eau.
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble.

5. La livraison

À l’achèvement des travaux le promoteur fixe une date pour la livraison du logement. Lors de cette étape, il appartient à l’acquéreur de signaler les désordres apparents et d’exiger du vendeur la mise en conformité. Celle-ci intervient généralement au moins 18 mois après la signature du contrat de réservation du bien immobilier. C’est le moment où vous évaluez la bonne réalisation des travaux et leur conformité à ce qui était prévu dans le contrat de vente. Si vous n’avez pas l’habitude de procéder à ce type de vérifications, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment.

A l’issue de la visite approfondie de votre logement, un procès-verbal est établi. Il y a alors trois possibilités :Bienvenue dans votre logement

  • Si vous ne constatez aucun défaut d’exécution : vous acceptez le logement sans réserve, vous payez le solde du prix
  • Si vous constatez des défauts de conformité (par exemple, absence d’un placard, pose d’un mauvais revêtement de sol, etc.) ; vous faites des « réserves » dans le procès-verbal pour lister les défauts. Vous avez alors le droit de consigner le solde du prix de vente chez un tiers (banque, notaire) jusqu’à la mise en conformité complète de votre logement.
  • Si vous constatez des défauts de conformité importants vous empêchant d’habiter le logement : vous pouvez refuser de prendre possession du logement (il n’y a, dans ce cas, pas de remise des clés et pas de paiement du solde du prix tant que les réparations n’ont pas été effectuées).

À l’issue de la réception, le vendeur remet l’ouvrage à l’acquéreur, c’est la livraison qui emporte le transfert de propriété du bien au profit de l’acquéreur.

Conclusion

Voici l’ensemble des étapes dédiées à l’achat en VEFA, celui-ci n’a plus de secret pour vous. saisissez l’opportunité de devenir propriétaire dans le neuf !! A vous de jouer !

% commentaires (2)

[…] de la signature de l’acte de vente définitif. Sauf en cas d’acquisition d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). En effet, le règlement aurait alors lieu sur appel de fonds du promoteur en fonction de […]

[…] diffère pour les logements neufs (vendus après leur construction ou dans le cadre d’une VEFA) n’ayant jamais été habités. Amoindris notamment grâce à la TVA déductible sur les coûts […]

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