Calculer son taux d’endettement : le guide pratique

Le taux d’endettement représente le rapport entre les revenus pérennes d’un individu et le montant de ses mensualités de crédit. Pour calculer son taux d’endettement, il faut prendre les revenus imposables. Ainsi, les banques et les courtiers se baseront sur les revenus imposables pour déterminer la capacité d’emprunt de ses clients, car tout ce qui est imposable est saisissable.

Comment comprendre le taux d’endettement ?

Les banques considèrent que le futur taux d’endettement maximum ne doit pas dépasser 33 %. Il est possible que certaines sociétés de crédit aillent jusqu’à 40 %, tout dépend de leur politique interne. Il n’existe pas de législation limitant l’endettement des individus.

Il faut savoir que seuls les revenus pérennes doivent être pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. En effet, on ne retient que :

  • Les salaires fixes
  • Une moyenne des commissions basées sur les deux dernières années
  • Les revenus locatifs
  • Les pensions et allocations pérennes

Important : Lorsqu’une pension ou une allocation prend fin à une date précise, elle ne sera comptée dans la capacité d’endettement que si le crédit se termine avant cette date.

Comment calculer son taux d’endettement ?

1. Calculez vos revenus mensuels

  • Prenez la base imposable telle que décrite sur votre dernier avis d’imposition
  • Faites la somme des montants inscrits sur vos 3 dernières fiches de paie
  • Additionnez ces deux montants et divisez par 15

Le résultat équivaut aux revenus, tels que le considérera la banque ou la société de crédit.

Important : Il faudra également utiliser diverses preuves de revenus selon la période à laquelle on demande le prêt. En effet, on ne prend pas en compte tous les revenus figurant sur les fiches de salaires, certains n’étant pas considérés comme pérennes.

2. Calculez le montant de vos mensualités en cours

Il est important de prendre en compte l’ensemble de ses prêts. On cherche à être complètement transparent envers le prêteur. De cette manière on crée un climat de confiance en évitant les mauvaises surprises. Sans quoi l’organisme de prêt pourrait refuser votre prêt et vous inscrire sur une “liste noir”

De plus, une banque ou une société de crédit a la possibilité d’annuler un crédit déjà accordé au cas où l’emprunteur aurait procédé à une fausse déclaration.

Additionnez toutes vos échéances, hors prêt immobilier locatif

additionRéférez-vous aux tableaux d’amortissements de tous vos prêts en cours (emprunt immobilier, crédit consommation et trésorerie personnelle inclus)

Pour le moment surtout ne tenez pas compte pour l’instant de vos prêt immobiliers destinés à financer du locatif, Ensuite faites la somme de tous les montant se trouvant correspondre aux ”mensualités”.

A savoir : les tableaux d’amortissement peuvent être demandés sans frais auprès des banques et sociétés de crédit, soit directement à l’agence, soit en en faisant la demande par email, soit en allant sur son compte client, sur le site web du prêteur.

3. Calculez et analysez votre taux d’endettement

  • Calculez votre taux d’endettement hors investissement locatif

Ainsi en vous servant des résultats obtenus à l’étape 2, faites l’opération suivante :

  • Montant des mensualités / Montant des revenus mensuels

Le résultat sera exprimé sous la forme du chiffre zéro avec une décimale, qui doit être interprétée comme un pourcentage.

  • Calculez votre taux d’endettement sur investissement locatif

Faites l’opération suivante : [Mensualités de l’emprunt – (Loyers bruts × 70 %)] / Montant des revenus mensuels

Important : ce calcul est établie selon la méthode de la compensation des revenus. Certaines banques pratiquent la non compensation des revenus, ce qui représente un handicap pour l’emprunteur, car le calcul aboutit toujours à un taux d’endettement élevés.

  • Additionnez les deux taux d’endettement

Faites tout simplement l’opération suivante : Taux d’endettement hors investissement locatif + Taux d’endettement sur investissement locatif

  • Analysez votre taux d’endettement

Les établissement financiers prêteurs ne s’engagent pas si le taux d’endettement du demandeur, ajouté au taux d’endettement que lui apportera le nouveau prêt, dépasse 33 %. Pour calculer le taux d’endettement du nouvel emprunt , faites l’opération suivante :

  • Mensualités du nouveau prêt / Revenus

On interprète le résultat de la manière suivante, plus ce taux d’endettement est loin de 33 %, moins le preneur ne prend de risque, donc plus l’emprunteur devrait obtenir un taux intéressant, et vice-versa.

4. Comment faire si le taux d’endettement est trop élevé ?

Il existe des solutions :

  • Effectuer un regroupement de prêt afin de baisser le montant de ses mensualités.
  • Effectuer un lissage de prêt, autrement dit ajuster les mensualités du nouvel emprunt à la baisse, le temps de rembourser les crédits en cours.

Des différences selon les situations

  • Dans le cas des revenus variables , (fixe plus commission, prime de déplacement…) il faudra surtout prendre votre salaire fixe comme base. Votre ancienneté compte aussi.
  • Dans le cas d’un salaire élevé , les banques seront plus souples si vous arrivez à prouver que vos charges peuvent être au-dessus du seuil des 33% et que cela ne pose pas problème.
  • Dans le cas des petits revenus, on pratique le quotient familial qui permet de définir si la famille peut vivre après paiement du crédit.

Nos conseils :

Nous allons parler

Équilibrer votre reste à vivre et votre taux d’endettement

  • Les organismes de crédit disposent de 2 critères pour accorder un prêt. Le premier est le taux d’endettement, le deuxième le reste à vivre. Si tous les deux sont calculés de manière précise, l’influence de l’un sur l’autre varie en fonction de vos revenus.
  • Le taux d’endettement : C’est le rapport entre les mensualités d’un ménage et leurs revenus nets imposables. L’opération est la suivante :

(total des mensualités/revenus imposables nets) x 100 = taux d’endettement

Reste à vivre : Il correspond à la somme qu’il reste à un ménage une fois qu’il a payé les mensualités de ses prêts immobiliers et consommations. C’est la somme nécessaire pour se nourrir, se loger, se déplacer et s’habiller.

Chaque banque et société de crédit possède son propre barème interne pour calculer votre reste à vivre, qui prend en compte le nombre de personnes au sein du foyer fiscal ainsi que l’endroit où ils habitent.

Désormais par vous-même vous pouvez connaître votre taux d’endettement, une variante importante dans votre projet immobilier dans lequel vous souhaitez vous engager. Vous avez en votre possession toutes les cartes en main pour réaliser une bonne préparation !

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